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拆哥|拥有京城的万呎豪宅,一点也不值得羡慕

房产经纪 发布时间:2020-05-24 09:22:29 发布人:admin 热度:
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有人说,北京好地段房子越大越好,越有稀缺性。

|不好意思,你们说错了。

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二环内的东直门Naga上院,最近挂出了一套1223平的整层住宅,报价9799万。

事实是,1平方米=10.76平方英尺。这套房子相当于13159呎。

|足足的万呎豪宅。

全北京超过1200平米的大平层目测不超过10套。

套型描述是:六居+大书房+大客厅+大餐厅+大露台。东侧有1个旋转楼梯可到楼上加盖的玻璃房。

拆粉@放1200个心 说:真的,看了半天没找到入户门在哪。上个厕所需不需要导航?

以后上班迟到理由是,在自己家迷路了找不到从哪出门。不过买得起这房子的估计也不用上班了吧。

丽兹行上传的图片是这样的:

富不住大屋,穷不行远路。恭喜,你购得找不着北房屋一栋。

中介们的说辞还是熟悉的配方,还是熟悉的味道:

|此房业主这几年从来没住过,空房无用,想资产变现。

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NAGA上院,当年是成龙大哥代言,建筑上独创京城“三颗黑珍珠”墨韵,以黑、白、灰为主色调。

有业主拆粉评论道,这个项目附近都是古建筑,雍和宫和国子监环绕,倒不是说这里有古文化建筑就好。

但这里聚集着北京真正的古树,不再是看到新楼盘里的小树苗。

NAGA的缺点也很明显,公摊大,冬天非集中供暖。

东直门学区的景山北校区学位还是之前的,周边的次新回迁房基本都在10.5万/平米以上的价格了。

|遗憾的是,NAGA没有多少成交记录。

NAGA的万呎豪宅不难理解,中间是交通核,塔楼平面对称地切为四份,每份大约是305平米。

高楼层,会有南北两份合并,形成两套610平米。最顶楼,则是四合一,完整的1223平米,三百六十度二环观景大平层。

拆哥一直强调的:

|房价,根据面积有边际效应。

平层住宅的流动性保证线是180平米。硬性地约束,不能超过240平米。

2017年初,NAGA一套308平米房源,成交价2200万,单价折合72000元/㎡。

|它花了548天,即整整一年半,才把自己卖出去。

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这套房预计半年内不会卖出去,楼下由改的办公楼,现在也在找买家。住宅回报率不如商办,它真的能卖到9799万么?

楼下608半层的户型,二手房成交数据空缺。最近一套才3700万成交。

|折合单价60800元/平米。

有人说这是法拍价格。

北京法拍房平均折扣率为0.82,故反向推算市场价为4500万。折合单价是74000。市场价一般到不了这个值。

所以,600平米乐观估值是7万元/平米。

三百平价格约等于一百平的8~85折。六百平比三百平要再打85折。一千二百平比六百平再打8~85折。

这么算下来,1223平米真的要成交,5.8~6万的单价应该有希望。考虑到楼上还有个露台,能有点价值。

|总价很可能不高于7200万。

在北京,买千呎普宅,万呎豪宅,咨询下拆哥还是应该的。

著名旅行家徐铁人先生说,东三环山水文园的顶楼,有套一千多平米的复式住宅,报价也一个亿。

|你应该心理平衡,万呎豪宅不值得仰望。

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