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楼市将迎大变?马云、王健林的话正在逐渐应验!这两类人该反思了

房产经纪 发布时间:2020-05-23 09:22:52 发布人:admin 热度:
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过去20年楼市“涨多跌少”,且仅有的几次房价下跌随后又被更大幅度的上涨完全覆盖了。因此,当大家谈论楼市时,留下的唯一印象就是“房价只涨不跌”,更多的人也就跟着产生了“买房稳赚不赔”的思想。加上成千上万的“买房致富”的真实案例存在,国人对房地产的热情只增不减,任谁把房地产说得一文不值,说得天花乱坠,有钱大多数人还是会义无反顾地花在楼市里,在他们看来,只有买房才安心,才踏实。

地产大佬潘石屹一针见血指出,究其因去,中国人对房子的产权有近乎宗教般的狂热,让房产市场变的很不理性。在这种狂热下,人们形成了“房价一定会涨”的预期。这把狂热的烈火越烧越旺,烧遍了全中国。国人对房屋产权的宗教般狂热是高房价的根本原因。也许有人会反驳说,谁是高房价的最大助推手,众所皆知。我的确不否认土地财政的重要因素,但不管怎么说,国人近乎疯狂的买房炒房确实对高房价形成了助推。

但为何这两年大家不拼了命地往楼市里冲了?说白了,在房住不炒的大局指导下,在调控政策接二连三不断祭出的今天,楼市大赚的预期大大降低了,买房不仅越来越不赚钱,而且甚至有可能亏本。越来越多的人意识到这一点,认清了这次国家是真的动真格的了,随即也就收起了“投资房产”赚钱暴富的念想。这两年我们看到,不仅监管层对资金监管更严格了,而且购房资金在大举从楼市逃离,市场也就在这个时候开始逐渐回归理性,各种传导作用开始显现。开发商、炒房客、银行、土地市场都有了巨大的改观。

马云、王健林的话正在逐步得到应验

马云17年5月份时说出夺眼球的话,“8年后房价如葱”。2年过去了,房住不炒的调控政策不断宣发,与此同时马云的“神预测”也在一步步实现:鹤岗、玉门、鸡西、伊春、阜新、乳山等地“葱价房”接二连三爆出,人口塌陷型城市,新旧产业交替断层型城市,房子一文不值成为累赘的戏码正在上演。

无独有偶,这两年用脚投票的地产大佬王健林也有类似言论。只不过他不是“一刀切”地看衰楼市,王健林认为,我国的一二线城市房价依然是会上涨,只是幅度会很慢,而三四线城市的房价在未来没有多大的上涨空间了。大多数三四线城市接下来会随着开发商的撤出,其房地产市场也会逐渐冷淡下来,不出意外,很多城市会步美国汽车之城底特律的后尘,房子未来一文不值,送给人都没人要。

大佬的话得到应验并不能就此说房地产价格会一跌到底,还是要因城而异。但有一点早已达成共识,房地产已经失去了投资价值,越来越多的城市买房不再稳赚不赔,而是买房被牢牢套住,想套现离场都难。很多城市名义上房子升值了,但是有价无市,找不到接盘的人。举一个最鲜明的例子,青岛自己官宣,二手房价格出现三年来首次下跌,同比下降1.1%,购房者凭空消失了近4成。可见楼市调控政策效果显著,“房住不炒”的定位正在改变房地产市场格局。

90度地产近日的一篇文章,我觉得说得非常有道理,现在的购房者观望情绪加剧,卖家在卖房时一定要慎重报价,太离谱,太没诚意,一定会被冷落。这就是当下真实的市场,很多人说,房子终究能卖掉的。的确,没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。卖家真有诚意,在市场价的基础上,打个折扣,购房者肯定会心动的。但如果卖房者还依然死撑,觉得自己能吃定买房者,觉得自己的房子就要高价卖掉,那么只能是自欺欺人。当前阶段,有价无市,不止在某一个城市是常态,很多热门城市现在二手房市场都很冷,中介门店门可罗雀,卖房的比买房的多,这都是基本操作。

今年仅仅过去了9个月,但是调控出手的次数已经比前两年都多了。这意味着什么,我相信大家都有自己的判断,那就是调控不是儿戏,国家对于回归房地产的居住属性,稳定房价、地价、预期都是态度坚定,不达目的决不罢休的。

过去的种种不再赘述,谈谈当下开发商、炒房客正在经历的重大“劫难”,楼市变天的证据很充足,搞懂这些事件背后的真相,对于大家买房、卖房或许都会有一定的启示:

首先,炒房客卖房难觅接盘者,信用卡“套现”买房又遭阻击

开发商房子难卖,去化不理想,尤其是边缘劣质板块的新房,去化能达到2成已经是不错的战绩了。炒房客的卖房经同样不好念,如上文所言,市场越来越恢复理性,刚需购房者多持币观望,且新房限价普遍比二手房价低质优,使得原本就遇冷的二手房市场,更加寒冷了。即便是北京、上海这样的核心城市,即便是十一黄金周,成交量也不忍直视。

房住不炒的这个定位越来越深入人心,对于炒房者的打击力度也越来越大。打击炒房除限购、限售类措施限制买进卖出外,对于资金端的限制尤为关键,不能加杠杆,明令禁止某些资金用来买房,在一定程度上极利于阻断炒房客的炒房行为。

拿近期这一波操作来看,国家打击投资炒作真可谓对准了炒房客的“七寸”:8月以来,已有除四大行外的十几家银行信用卡中心发布公告,明确对房地产类商户刷卡的限制,其中涉及购房、中介、租房、物业等多项业务。

真正对市场造成冲击、造成影响的炒房客都是专业炒房客,这类炒房客被称为“金融炒客”,他们不同于小打小闹的业余买家,炒起房来都是整层、整栋购买,且多以企业或金融机构的名义购买。总而言之就是一句话,他们从来不会用自己的钱,但是却能瞬间把一个地方的房价炒起来,最短时间获得最大利润。更悲催的是,也会带动一些散兵游勇跟着浑水摸鱼,搅乱市场。

所以,这几个月以来不管是银行禁令,严查严把资金来源、用途,还是银保监收紧企业融资、个人贷款融资,都可以看做是在严防死守资金进入楼市,都明确传递了国家“急踩刹车”的重要信号。银行、金融机构的资金进不了楼市,炒房投资客手足无措,没有杠杠就意味着没有利润,谁还会傻傻往楼市里冲呢?

其次,开发商各类融资被围剿,雪上加霜

前不久银保监领导刚刚喊话,房企融资挤占了信贷资源,未来要大力削减房地产融资。7、8、9月份果然没有让我们失望,房企信托融资、开发贷融资、海外发债融资等渠道全部封堵或收紧,9月数据显示,房企融资成本直线上升45%。所以才有了,富力到处借钱,融创暂停拿地等的戏码上演,头部房企感受到了楼市融资环境的寒冷,2万+中小房企又岂能感受不到?仅9个月300+家中小房企遭遇破产,充分说明了,楼市金融环境已经变天。

即便如此,金融方面的收紧和严监管丝毫没有停下的意思。

10月12日,每经新闻报道,某省近日会议要求,严格落实房地产调控政策,房地产贷款占比高于20%的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款。此外,同时要求房地产贷款占比低于20%的农商行,严禁违规为“四证”不齐的房地产项目提供融资,严禁向资本金不足的房地产项目发放贷款。个人认为,此举有两层含义:一方面是加强贷款的利用管理,另一方面就是严防死守资金过多流入房地产,给楼市“自我冷却”的时间。

16年国家提出房住不炒时,我就说过,疯狂了十多年的房地产市场要变天了,国家开始打击投资炒作楼市,就意味着房地产要回归居住属性,更预示着经济发展要“变道”了,未来房地产大概率要不再被重视了,我们要重走很多发达国家走过的,实体制造业振兴经济的道路了。

就像董明珠所言,高科技产业、实体制造业才是一国之命脉。虽然房地产能赚快钱、大钱,但是我还是宁愿坚持吃亏精神,宁可少赚,也要做到制造行业里的佼佼者。虽然都是赚钱,但是踏踏实实做好产品和盖房子赚快钱的成就感和对社会的贡献完全不一样。

这话不仅说得有骨气,同时也说得毫无毛病。企业家没有社会责任感,只想着赚钱,是不可能长久的。楼市更不是创富的战场,在过去经济发展需要的情况下,房地产暂时充当了经济高速发展的引擎之一,这是不得已而为之,未来经济发展一定会“变道”,房地产这个用得很溜的工具,也会逐渐被更新的、更实用的、更科学的动力代替。

不靠房地产拉动经济,意味着房地产有充足的时间完成自我蜕变和修复,更意味着房价没有再次大涨的可能。叠加国家“绝不放松”调控的态度来看,未来房地产市场难再有大起伏,逐渐回归理性是板上钉钉的事实。炒房投机没有太多机会,市场逐渐回归平稳,某种意义上来说,是有利于刚需购房的。此外,在加大保障类住房建设和租赁市场建设的背景下,我认为未来买不起房也不用怕了,因为相比过去我们有更多更好的渠道可以解决住房问题了,更不用担心“今年不买房,明年买不起”的情况再次出现了。可以踏踏实实奋斗,完成原始财富的积累,一步步实现买房梦。

与此同时,我认为有两类人应该反思注意了:

第一类人是整天幻想不劳而获的“跟风”炒房投机客。这类人本事没有,但是心比天高,看着别人炒房赚钱暴富,也成天做着投资炒房发财致富的白日梦,加各种群,拜各种师,借高利贷炒房,养信用卡还贷,自己沾沾自喜,殊不知已经病入膏肓且危机四伏了,楼市环境大变,房价几年翻一番的情况不可能再出现,这个时候用各类非正常手段跟风铤而走险炒房,凶多吉少,该好好反思如何补窟窿了;

第二类人,是拥有多套房的投资客。房地产基本面大变,加之长效机制房地产税等即将面世出台,以及更多不确定性,未来房价必然分化严重,是时候好好重新规划配置资产了,小换大,三四线置换一二线,远郊换中心……未来更多的是思考如何守住自己的资产不受损失,打好资产保卫战,同时要彻底摒弃投资炒房暴赚的陈旧思维。

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